案例解析房地产收入的增值税、企业所得税、土地增值税差异

一、收入确认时间

二、不同税种的收入金额差异

某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款45000万元，取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发，一期、二期开发土地面积均为10000平方米，两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续，销售的建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。

该项业务增值税、土地增值税、企业所得税的收入在金额上有所差异，对比如下：

一、增值税收入

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款

（一）已开发项目所分摊的土地价款=（10000／20000）×45000=22500万元

（二）当期允许扣除的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（三）增值税收入=（46600-16875）/1.09=27270.64万元。

（四）销项税额=（46600-16875）／（1+9%）×9%=2454.36万元

二、土地增值税收入

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2016年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

土地增值税收入=收入-销项税额=46600-2454.36=44145.64万元。

三、会计收入和企业所得税收入

根据财会〔2016〕22号规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

1.确认收入时：

借：预收账款 46600

   贷：主营业务收入  42752.29

    应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

2.结转土地成本

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

3.抵减土地价款时：

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

    贷：主营业务成本 1393.35

经上述分析比较，收入上，土地增值税收入44145.64万元>企业所得税收入42752.29万元>增值税收入27270.64万元；成本上，企业所得税销项税额抵减了主营业务成本，土地增值但可扣除的土地成本仍为16875万元，土地增值税成本>企业所得税成本，从事房地产开发的纳税人可按：（土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20％加计扣除，对房地产企业更有利。